Amianto nell'immobile oggetto del preliminare

La presenza di amianto è vizio dell'immobile?

Immaginiamo il caso, non infrequente, di un preliminare di vendita di un appartamento rispetto al quale il promissario acquirente - dopo aver sottoscritto l'impegno ad acquistare - scopre del tutto casualmente la presenta di eternit nel tetto dell'immobile.

Il promissario acquirente può recedere? La presenza di amianto costituisce un vizio grave tale da giustificare una risoluzione per inadempimento? Il vizio del ben abilita il promissario acquirente all'azione di garanzia ex art. 1490 c.c., con conseguente diritto all'eliminazione del vizio o riduzione del prezzo?

La soluzione va ricercata in concreto. La giurisprudenza maggioritaria ritiene, invero, che la presenza di amianto costituisca vizio della cosa, soltanto laddove siano previste operazioni di smaltimento e bonifica dei materiali, e non anche quando siano previsti semplici monitoraggi. Ma in ogni caso, se la presenza di eternit non influisce sull'abitabilità dell'immobile e non incide sulla effettiva utilizzazione dello stesso, il rimedio non potrà consistere nella risoluzione per grave inadempimento.

Il vizio incide tuttavia sul valore del bene. il promissario acquirente potrà, pertanto, esercitare l'azione di garanzia al fine di eliminare lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene. In altre parole, l'acquirente che ha concluso il preliminare al prezzo X, una volta scoperta la presenza di eternit, avrà ragione di pretendere la rimozione del materiale nocivo a cura e spese del venditore, piuttosto che la proporzionale riduzione del prezzo di acquisto.

Si vedano in questo senso le recenti sentenze: Tribunale di Prato, 09/10/2014 e Tribunale di Salerno, 16/06/2010.